《龙岩市城市管理局关于制定、修订部分物业管理行政规范性文件的通知》（龙城规〔2025〕2号）已于2024年12月27日经市城市管理局局长办公会议审议通过，并于2025年1月15日印发。相关政策解读如下：

　　一、本次制定、修订的我市物业管理行政规范性文件有哪些？

　　答：本次主要在原《管理规约等3个示范文本（试行）》（龙城规〔2022〕2号）基础上，重新制定《管理规约》《议事规则》《业主委员会章程》等3个示范文本；同时修订《龙岩市物业管理行业专家库管理办法（试行）》（龙城规〔2023〕1号）、《龙岩市红色物业星级评价办法》（龙城规〔2023〕2号）等2份规范性文件。

　　二、背景及依据如何？

　　答：原《管理规约》《议事规则》《业主委员会章程》等3个示范文本于2022年7月起施行，有效期2年，已于2024年7月5日自动失效。近年来，随着省、市物业党建联建工作的深入推进，并结合3个示范文本的实施情况，需要对文本进行修改完善。同时，《福建省物业管理条例》在2023年7月进行了修订，我市《管理规约》等3个示范文本也需要进行相应修改。

　　《龙岩市物业管理行业专家库管理办法（试行）》根据原《福建省物业管理招标投标暂行办法》制定，并于2023年2月起施行，有效期2年。2024年3月，福建省住建厅印发《福建省物业服务招标投标管理办法》，并同步废止《福建省物业管理招标投标暂行办法》。我市印发的《龙岩市物业管理行业专家库管理办法（试行）》部分内容与《福建省物业服务招标投标管理办法》不符，需作相应修订。

　　《龙岩市红色物业星级评价办法》于2023年3月进行了第一次修订，并根据修订后的《办法》开展了2023年度我市红色物业企业、物业项目星级评价工作。福建省住建厅于2023年7月修订《福建省物业服务企业信用综合评价办法》，大部分评价内容与我市红色物业星级评价办法相同。为避免多头报送、增加企业负担，我局对《龙岩市红色物业星级评价办法（修订）》再次进行修订，删除对红色物业服务企业星级评价的内容，保留对红色物业服务项目的星级评价内容。

　　三、起草过程如何？

　　答：2024年7月31日我局组织各县（市、区）物业主管部门、市物业管理协会、物业服务企业等各方代表参加座谈，征求对《管理规约等3个示范文本》《物业管理行业专家库管理办法》及《红色物业星级评价办法》等规范性文件的意见。2024年8月14日至8月28日，我局在市城市管理局官方网站、微信公众号上公开征求意见，共收到反馈意见19条，经研究采纳9条，部分采纳1条。

　　四、本次制定、修订主要涉及哪些内容？

　　答：（一）《管理规约》《议事规则》《业主委员会章程》等3个示范文本，主要调整内容共计20处。部分重要调整内容如下：

　　1.《管理规约》

　　①第三十八条第一款第（五）项删除“异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见和业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过”的内容。

　　②第四十六条，增加第二款关于物业服务企业公共收益经营管理费支出的限制内容，即“前期物业服务期间，经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理，物业服务企业经营管理费用支出比例设定为”。

　　③第五十八条，删除第（三）项中“对违法建设，擅自改动房屋建筑主体和承重结构、一套改多套和改变建筑设计使用功能的，可同时采取暂时停止供水、供电的措施”；增加第（六）项“限制未经同意擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的人员、车辆、物品等进入物业管理区域”。

　　2.《议事规则》

　　①第十一条关于业主大会依法履行职责新增第（十）项内容“决定使用建筑物及其附属设施的维修资金”。原第（十一）项“决定专项维修资金使用方案和续筹方案”根据《中华人民共和国民法典》表述调整为“决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金”。

　　②第十八条，将“经专有部分占总人数20%以上业主提议”修改为“经20%以上的业主提议”。

　　③第二十六条，由于《福建省物业管理条例》在修订中删除欠缴物业费和专维金的业委会委员资格负面清单，本规则相应删除（三）欠交物业服务费和专项维修资金的。

　　3.《业主委员会章程》

　　①第十五条第（四）项，召开业主大会临时会议的情形，将“经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的”调整为“经20%以上的业主提议”。

　　②第二十九条、第三十一条，因《福建省物业管理条例》在修订中删除了欠缴物业费和住宅专项维修资金的业委会委员资格负面清单，本次相应删除资格条件和资格中止的相关内容。

　　（二）《龙岩市物业管理行业专家库管理办法》，主要修订13处，部分重要修订有：

　　①第一条，制定依据增加“《福建省物业服务招标投标管理办法》”。

　　②第六条，可推荐专家的单位或组织中，第（四）项增加环卫、电梯、建筑等行业协会，第（六）项增加电力、水务、燃气、人力资源等相关主管部门，增加第（五）项“物业承接查验专业机构”、第（七）项“有关高校”。

　　③删除第十条关于“可以根据专家专业类型，将入库专家分为内业检查类、设施设备检查类、咨询类及招标投标类专家”的规定。

　　④第十一条，增加“在本届专家聘期届满前半年，市城市管理局应当组织选聘下届物业管理专家，未继续申请选聘并入选的专家，聘任期满自动解聘”，确保专家聘期到期后聘用不断档。

　　（三）《龙岩市红色物业星级评价办法》，主要修订11处，部分重要修订内容如下：

　　1.由于省住建厅已经常态化开展物业服务企业信用评价工作，且大部分评价内容与我市红色物业星级评价标准一致，为避免多头报送、增加企业负担，删除对红色物业服务企业的星级评价内容，继续保留对物业服务项目的星级评价内容。据此，删除第二条、第八条、第九条、第十一条、第十二条，原十六条中关于物业服务企业评价的相关内容，并相应删除原附件1、附件3-1、附件3-6部分内容。

　　2.第九条，业主满意度评价由“相关村（居）牵头组织”，修订为“县（市、区）城市管理和综合执法局统筹组织”。

　　3.第十条，第一款将根据“双随机”要求，对物业小区开展常规化检查，修订为“双随机”“及其他专项检查要求，对物业小区开展常规化检查，检查结果在物业小区星级评价‘服务质量’中相应计分”。同时新增第三款：“各县（市、区）城市管理和综合执法局要建立物业小区投诉举报登记，将业主对物业服务质量方面的投诉作为评价小区服务质量方面的重要依据，并将龙岩智慧物业、e龙岩、社区e家等第三方平台关于物业服务方面业主投诉处置的数据作为服务质量计分依据。”

　　4.《福建省物业服务企业信用综合评价办法》删除了对物业服务企业“黑名单”的相关规定，因此相应删除原第十八条第（四）项关于列入“黑名单”的惩戒措施，并参照省评价办法规定，修订为“（五）规定可以采取的其他措施”。

　　五、本《通知》涉及的物业管理规范性文件有效期多长，什么时候生效？

　　答：本次制定的《管理规约》等3个示范文本自2025年2月1日起生效，有效期5年；修订的《龙岩市红色物业星级评价办法》《龙岩市物业管理行业专家库管理办法》自2025年2月1日起生效，有效期5年。