《龙岩市城市管理局关于印发〈龙岩市物业小区公共收益规范管理使用办法〉的通知》（龙城规〔2024〕5 号，以下简称《通知》）已于2024年7月12日印发。相关政策解读如下：

　　一、《通知》制定的背景是什么？

　　答：小区公共收益的管理，一直是物业管理工作的重中之重，也是行业监管的难点，更是物业矛盾纠纷的高发领域。为进一步建立健全住宅小区公共收益长效管理制度，规范住宅小区公共收益管理、使用、移交等工作，保障业主的知情权、监督权等合法权益，2021年以来市城市管理局持续关注公共收益管理工作，在总结我市近年来开展物业“点题整治”工作经验做法的基础上，依据《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》等有关规定，经过多次调研，制定本《通知》。

　　二、《通知》制定过程如何？

　　答：该《通知》于2024年年初开始调研谋划，5月20日初稿完成并征求各县（市、区）城市管理和综合执法局意见。6月3日至17日向社会公开征求意见，并通过市物业管理协会组织征求各物业服务企业意见，共计收到4条意见，采纳3条。7月8日，经市城市管理局局长办公会审议通过，并于7月12日印发本《通知》。

　　三、《通知》主要内容有哪些？

　　答：《通知》印发的《龙岩市物业小区公共收益规范管理使用办法》共计十六条，分别从制定目的、公共收益范围、公共收益获取、公共收益管理、公共收益使用、公共收益移交、公共收益监督等方面，进一步细化了公共收益资金管理各方面各环节的管理使用要求。

　　四、《通知》有哪些亮点？

　　答：（一）共有资产实行清单化管理。要求建立物业服务用房、共有车位、公共架空层及其他用于经营的共用部位或设施等共有资产清单，摸底清理公共收益范围，清查共有资产出租和合同管理，建册备查并向业主公示。

　　（二）强化前期物业期间经营行为监管。将前期物业期间签订的经营合同作为《前期物业服务合同》的补充合同，要求物业服务企业按照《福建省物业管理条例》规定，签订合同后30日内向所在地物业主管部门报备。解决前期物业期间的经营合同缺乏监管的问题。

　　（三）继续保留持卡与支付分离的资金双控机制。沿用《龙岩市城市管理局关于加强住宅小区业主公共收益资金安全管理的通知》（龙城规〔2022〕5号）规定，使用“双U盾”或“U盾+取款密码”相分离方式加强资金安全监管。即前期物业服务期间，由前期物业服务企业和临时物业管理委员会（或小区党支部）分别持卡和U盾；业主委员会成立后，委托物业服务企业开设专户的，可由物业服务企业持卡，业主委员会、小区党支部持U盾；业主委员会自行管理的，业主委员会持卡，小区党支部或监事会持U盾。

　　（四）明确公共收益的使用范围及使用程序。即公共收益优先用于补充本小区住宅专项维修资金、更新改造小区共用部位及共用设施设备；经业主共同表决同意，公共收益可用于以下6个方面的支出：

　　1.共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备保险；

　　2.共用部位、共用设施设备的应急处置费用；

　　3.筹备成立召开业主大会和业主委员会工作经费；

　　4.业主委员会或监事会等小区管理人员的报酬或补贴；

　　5.抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；

　　6.业主共同决定的其他费用。

　　同时，鼓励通过制定公共收益年度使用计划，经业主共同决定后按年度有计划使用公共收益。

　　细化了使用流程，从制定使用方案——组织业主表决——公示表决结果——组织实施四个环节指导业主使用公共收益。

　　（五）明确对公共收益审计异议的解决方式。新的物业服务企业或新一届业委会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中列支。业主对审计结果有异议的，经业主总户数和总面积数20%以上业主联名向所在地街道办事处提出书面申请后，由街道办事处组织另行审计。审计结果异议成立的，审计费用从公共收益资金中列支；审计结果异议不成立的，审计费用由联名业主共同承担。

　　（六）明确公共收益移交的内容。对业委会成立、物业服务合同终止或企业退出、业委会换届、业委会委员无法正常运转等常见情形下如何移交公共收益进行规定，同时明确，移交内容包括移交公共收益及凭证、报表、对账单等相关材料。

　　（七）明确公共收益管理的责任分工。街道办事处(乡镇人民政府)、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业、业主委员会规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。县(市、区)人民政府物业管理主管部门负责组织实施公共收益管理政策，指导街道办事处(乡镇人民政府)、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

　　五、《通知》什么时候正式实施？有效期几年？

　　答：自2024年8月1日起施行,有效期5年。