各县（市、区）委组织部、社会工作部、政法委，各县（市、区）住房和城乡建设局、城市管理和综合执法局：

现将《龙岩市物业党建联建工作要点》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

   龙岩市城市管理局                中共龙岩市委组织部

中共龙岩市委社会工作部        中共龙岩市委政法委员会     

                             龙岩市住房和城乡建设局

    2024年8月16日

（此件主动公开）

为深化我市物业党建联建工作，深化拓展市委“深学争优、敢为争先、实干争效”行动，根据中共福建省委组织部等4部门印发的《关于加强物业党建联建 促进基层治理水平提升行动方案》（闽建房〔2023〕10号）及我市相关贯彻落实文件，以及中共福建省委组织部等4部门印发的《全省物业党建联建工作要点》（闽建房〔2024〕9号）等文件要求，围绕“好物业、好小区、好社区”工作目标，推动我市物业服务和基层治理水平再上新台阶，结合我市实际制定本工作要点。

一、夯实党建联建根基，发挥“双红”作用

（一）加强党建联建工作保障。持续推进小区党群服务站（点）建设，鼓励小区党支部与物业服务企业共建共享小区党群服务站（点），在老旧小区改造中将小区党群服务站（点）建设一并纳入，增加小区业主公共活动空间，争取2025年前实现小区党群服务站（点）全覆盖。新罗区、长汀县要积极推广应用龙岩智慧物业系统，其他县（市、区）要主动与当地不动产登记中心沟通，争取2024年底前完成数据对接、系统运用工作。〔责任单位：组织、政法、住建、城市管理和综合执法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织依职责推进，下同〕

（二）健全物业服务行业党组织体系。持续推动物业服务行业党组织全覆盖，市物业服务行业党委书记由市城市管理局党员领导担任，各县（市、区）物业服务行业党组织书记由城市管理和综合执法局党员领导担任。行业党委（党总支、党支部）隶属同级两新工委，由两新工委牵头抓总，市城市管理局、各县（市、区）城市管理和综合执法局负责具体落实。持续推进物业服务企业党组织应建尽建，引导物业企业发展或招聘党员员工，提高物业服务企业党组织组建率。物业服务企业党组织一般实行“属地为主、行业指导”的双重管理机制，隶属企业注册所在街道党工委领导，接受物业服务行业党组织的指导。各级物业行业党组织要定期研究物业党建工作，督促指导物业服务企业党组织与社区党组织、小区党支部签订党建联建协议并认领小区党建项目。〔责任单位：组织、市城市管理及各县（市、区）城市管理和综合执法、社会工作部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（三）加强“三红”作用发挥。持续推动“红色业委会”建设，小区业委会换届、改选过程中积极鼓励党员参与选举进入业委会。新组建或新换届的业主委员会中党员比例一般不低于50%。通过“居民意见征求会”等方式，推动社区（村）党组织、物业企业、业主委员会、小区党支部和居民五方联动，加快打通基层治理“微循环”。持续推动物业企业党组织、红色业委会、小区党支部牵头开展物业小区“品质提升”行动，对小区设施设备、环境卫生、服务质量等进行改造提升。〔责任单位：城市管理和综合执法、组织、社会工作、政法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

二、落实党建引领，推动业委会规范履职

（四）持续提升业委会组建率。镇街党（工）委要指导社区党组织排查住宅小区业委会成立情况，根据难易程度、交付时间等情况制定计划并推动实施；要依法履行组织成立首次业主大会会议筹备组职责，组织、指导业主大会的成立和业委会的选举和换届。社区党组织要协助和配合镇街党（工）委积极推动业主成立业主大会、选举业委会，要注重对业委会委员候选人的把关，推荐符合条件的党员（特别是离退休干部、社区“两委”成员）参加业委会委员选举，鼓励“党员回家”参加小区治理。〔责任单位：镇街党（工）委、村（居）党组织，组织、社会工作、城市管理和综合执法部门〕

（五）推进建立临时物业管理委员会。对未成立业委会或者业委会未如期换届改选的住宅小区，镇街党（工）委要指导组建临时物业管理委员会，代行业委会部分职责，力争2024年30%以上无业委会或业委会未如期换届的住宅小区成立临时物业管理委员会，2025年60%以上成立临时物业管理委员会。〔责任单位：镇街党（工）委、村（居）党组织，城市管理和综合执法部门〕

（六）加强党组织对业委会的监督。街道（乡镇）及社区党组织要加强对业委会履职的日常监督，要指导和监督业主大会、业委会依法履行职，要求其每季度公布工作经费使用、议事决策、小区维修更新改造等情况。镇街党（工）委指导社区党组织每年对业委会履职情况进行评价，并将评价结果在小区醒目位置公示。要广泛宣传业委会委员资格清单、资格负面清单及业委会委员履职清单、履职负面清单，进一步完善业委会议事规则、业委会章程、小区管理规约等三个示范文本，引导业委会依法依规运作。〔责任单位：镇街党（工）委、村（居）党组织，城市管理和综合执法、社会工作部门〕

三、提升物业服务质量，补足物业服务短板

（七）加大行业监管力度。对物业服务企业未按规定进行合同备案、物业承接查验等违法违规行为加大督促检查力度，及时查处违法违规行为，依法依规予以行政处罚。配合相关行政主管部门依法依规查处超出合同约定收取费用、不落实消防、电梯等生产安全责任等违法违规行为。定期收集各相关行政主管部门对物业服务企业的惩处信息并在信用管理中加以运用。〔责任单位：城市管理和综合执法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（八）依托数字平台完善红色物业星级评价机制。依托龙岩市“社区e家”智慧党建平台，有机融合“龙岩智慧物业”系统，建立“居民点单—社区派单—物业接单—社区（居民）评价—城市管理部门运用评价结果”的红色物业星级服务评价机制，构建形成“居民通过‘社区e家’反映社区（小区）治理方面存在问题，社区党组织将属于物业处理的问题派单给物业，物业及时接单处理，社区、居民对物业处理情况进行评价，评价结果同步反馈至城市管理和综合执法部门并运用到物业星级评价”的闭环管理格局，定期公布物业小区星级评价结果，进一步提升物业工作质效和服务水平，督促物业服务项目负责人积极履职。〔责任单位：组织、城市管理和综合执法、社会工作部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（九）加强物业矛盾纠纷化解。各县（市、区）物业主管部门组建物业矛盾纠纷调解中心（办公室、委员会），推动市物业管理协会成立物业行业人民调解委员会和矛盾纠纷调解室，通过组织调解会议、邀请法律专家参与等方式，及时调处矛盾纠纷。深入开展物业矛盾纠纷排查化解，推动住宅小区物业服务纠纷全部纳入社区网格统一管理，通过网格系统及时处置、闭合督办，力争矛盾纠纷“不出小区、不出社区”。推动市物业管理协会与各地法院开展诉调对接，建立诉调对接工作机制。按规定推动相关部门在物业服务区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式，督促物业服务企业依照规定登记对违法行为的劝阻、制止和报告情况，依法劝阻、报告物业服务区域内的违法行为。〔责任单位：城市管理和综合执法、政法、社会工作部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（十）强化物业制度建设。修订管理规约等示范文本、物业管理专家库管理办法，为物业活动提供更好制度保障；指导市物业管理协会制定完善我市物业服务等级标准，定期测算公布最低成本，供业主选聘物业服务企业时参考。制定物业公共收益规范管理使用办法等，对公共收益管理全流程进行规范，细化管理、使用、监督程序，进一步构建物业服务管理长效机制，推动物业服务向高品质和多样化升级。（责任单位：市城市管理局、各县（市、区）城市管理和综合执法局）

四、加强兜底保障，实现物业服务全覆盖

（十一）推动居民自治自管。针对早期房改房、集资建房和由群众自建房发展而成的未聘请物业服务企业且业主未自行管理的住宅小区，由镇街党（工）委组织成立业委会或临时物业管理委员会，通过召开民主协商议事会等形式，共同协商聘请保洁、保安、维修等物业服务人员，实现小区自我管理、自我服务。〔责任单位：镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（十二）实现物业服务全覆盖。乡镇（街道）要通过采取选聘专业化物业企业、社区“两委”组织居民自我管理、领办公益性物业企业兜底管理等方式，实现物业服务全覆盖；探索将无物业服务住宅小区与邻近小区捆绑打包，鼓励物业服务企业承接服务；鼓励乡镇（街道）牵头成立小区事务服务中心等非营利性社会服务机构，继续探索社区领办公益性物业服务企业，为物业服务住宅小区提供日常安防、卫生保洁、设备设施维护等基础性物业服务。2024年年底前力争实现物业服务全覆盖。〔责任单位：镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（十三）盘活资源实现可持续发展。在完整社区建设、老旧小区改造工作中应同步明确小区物业服务管理模式，纳入实施方案。推广老旧小区“改管运一体化”改造模式，引进社会资本为无物业服务的老旧小区提供建设改造、物业管理服务、资源盘活运营等一体化运作，增加并用好小区公共收益，推行物业服务“先试后买”。城市管理和综合执法部门对承接老旧住宅小区的企业予以信用加分。〔责任单位：住建、城市管理和综合执法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

五、提升整治成效，确保公共收益长效管理

（十四）加强专户管理。督促指导物业服务企业以住宅小区物业服务区域为单位开设公共收益专户，进行专户专账管理。对无物业服务企业管理的小区，推动由业委会或临时物业管理委员会设立公共收益专户，未成立业委会或临时物业管理委员会的由街道（乡镇）或村（居）代为开设公共收益专户。完善健全社区、物业服务企业、业委会等多方主体共同监管机制，督促物业服务企业规范明细公示公开公共收益。〔责任单位：城市管理和综合执法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕。

（十五）形成督导检查合力。城市管理和综合执法部门、属地乡镇（街道）要通过日常检查、督导、交叉检查等方式，及时纠正查处未按规定公示公开、未开设公共收益专户、未及时转存公共收益等违法违规行为，对整改不到位的物业服务企业进行通报曝光、约谈，予以信用减分。〔责任单位：城市管理和综合执法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（十六）加强属地作用发挥。乡镇（街道）要指导业委会开展工作，督促业委会配合开展公共收益“点题整治”，督促经营管理公共收益的业委会依法依规公示公开、规范管理使用、依法接受监督。乡镇（街道）、村（居）要依据《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》《龙岩市物业小区公共收益规范管理使用办法》等规定，开展公共收益政策执行情况的日常监督工作，调处公共收益纠纷。在红色物业星级评价中客观公正评价物业服务企业在物业服务质量、安全生产及参与社区治理的工作情况。〔责任单位：镇街党（工）委、村（居）党组织〕

六、开展安全攻坚，守住物业小区安全底线

（十七）压实企业主体责任。督促指导物业服务企业建立日常巡查检查制度，对物业服务区域内的共用部位和设施设备、安全标志等进行维护管理，全面做好物业服务区域消防、电梯、水电气、防汛、电动车等安全管理，严格按照《龙岩市城市管理局关于进一步加强物业管理与行政执法协调配合工作的通知》（龙城规〔2024〕1号）落实发现、劝阻、制止、报告及相关情况书面登记的职责。督促物业服务企业按照省住建厅的要求落实物业服务企业负责人、项目负责人在闽政通App上定期开展安全自查、检查。〔责任单位：城市管理和综合执法部门〕

（十八）组织隐患排查整改。督促物业服务企业加强日常安全隐患巡查检查（特别是物业管理区域内挖掘施工工程监管），及时采取措施发现问题、解决问题，做到闭环管理、书面登记。对存在重大隐患问题且整改工作不力的物业服务企业，运用好红色物业星级评价制度，加大督导惩戒力度。督促物业企业配合相关行政主管部门开展燃气、电动自行车、消防“生命通道”等重点工作整治行动，督促物业服务企业依法依规依约定做好消防设施、照明设施、电梯等共用设施设备的维护保养工作，持续提升小区安全水平。〔责任单位：城市管理和综合执法部门、镇街党（工）委、村（居）党组织〕

七、加强宣传选树，形成物业管理工作合力

（十九）加强典型选树。根据住建部、住建厅部署的“加强物业管理 共建美好家园”活动以及市委、市政府2024年“为民办实事”中的“十件暖心事”，在全市打造10个具有示范效应的红色物业示范社区和小区，并适时对示范单位进行授牌，发挥典型示范引领作用。结合当前正在开展的物业公共收益“点题整治”工作，打造不少于10个物业小区公共收益整治示范项目，推动物业小区公共收益管理规范化、标准化，发挥典型示范引领作用。〔责任单位：城市管理综合执法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（二十）加强宣传培训。及时总结经验做法，充分利用媒体和网络平台，通过举办开放日、经验交流会等活动，全方位、多角度、深层次宣传物业党建联建工作成效。加大对物业示范单位的深度报道，挖掘其背后的感人故事和典型人物，发挥典型引领作用。开展全市物业服务企业综合业务培训，提高物业服务从业人员业务素质〔责任单位：城市管理和综合执法、组织、社会工作、政法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕

（二十一）强化工作落实。县（市、区）各相关单位要制定实施计划，将物业党建联建工作列入重要议事日程，项目化、清单化、责任化推进工作。市县两级要建立健全日常督导检查机制，对照本工作要点确立的工作任务和责任单位，评价工作开展情况。市城市管理局将物业党建联建工作列入2024年市对县（市、区）城市管理绩效考评，并组织各部门对县（市、区）开展物业党建联建工作开展综合评价，并适时组织县（市、区）开展交叉检查，对工作开展不力、无明显效果的单位予以约谈通报。各地由城市管理和综合执法部门牵头，汇总梳理工作开展情况、主要做法成效、存在问题及建议，为持续深入做好物业党建联建工作提供工作思路和经验做法。〔责任单位：组织、社会工作、政法、住建、城市管理和综合执法部门，镇街党（工）委、村（居）党组织〕