以案释法丨小区公共收益不该是笔糊涂账

时间：2023-05-23 09:27

　　　业主对本小区共有部分的经营使用和收益情况有知情权。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理的方式向业主公开。

　　案情回顾

　　2018年2月5日上海某某物业管理有限公司与上海市闵行区某某小区签订《物业服务合同》，2019年10月31日业主委员会与该物业解除合同。小区业主王某某认为，小区的物业管理公司入驻小区后，没有向业主履行合同约定及法律法规规定的信息公示义务，故意向小区业主隐瞒上述物业服务合同、隐瞒物业服务标准，没有主动向业主公开专项维修资金的收支账目和共有部分的经营与收益情况，剥夺业主知情权。原告多次要求被告公示物业服务事项，均未得到回应。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。

　　法院判决

　　人民法院审查认为，业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的权利。关于业主知情权的表现形式，应当以查阅权为宜，为有效行使查阅权，业主享有进行复制的权利，在查阅过程中，相关义务主体负有协助义务，但因使用复制手段而产生的复制费用应由复制方自行承担。《中华人民共和国民法典》及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于业主知情权的范围作出了明确规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。

　　2023年4月13日上海市闵行区人民法院做出（2023）沪0112民初3343号《民事判决书》：

　　1.根据法律规定，物业服务人应当定期将维修资金使用情况向业主进行公开。支持原告主张查阅、复制2016年1月1日至2019年10月期间维修资金的筹集、使用情况（即专项维修资金收支明细）

　　2.根据法律规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况向业主进行公开。支持原告要求被告提供公共收益相关合同、发票原件、收支和结存明细，供原告查阅、复制的诉求。

　　3.支持原告关于请求知悉物业管理相关收支情况的诉求。

　　普法时间

Q1：小区公共收益归谁所有？

　　小区公共收益是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。公共收益扣除经营管理费用后，全部属于全体业主的收入。

Q2：小区公共收益包括哪些？

　　《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》第三条规定：本办法所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：

　　（一）利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；

　　（二）利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；

　　（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；

　　（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

　　（五）公共收益利息收入；

　　（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；

　　（七）其他依法属于全体业主的收入。

Q3：小区公共收益怎么分配、由谁管理？

　　根据《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》第十二条、第十三条规定：

　　前期物业服务期间，物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务企业的经营管理费用支出应当符合《福建省物业管理条例》第六十三条规定，不得超过公共收益的百分之三十。

　　业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务企业经营；委托物业服务企业经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例。

Q4：小区公共收益如何使用？

　　前期物业服务期间，物业服务企业应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账，在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益结余及时存入住宅专项维修资金专户。公共收益未存入住宅专项维修资金专户前，需要使用公共收益对共有部分进行维修、更新和改造的，应当由居（村）民委员会代行业主委员会职责，就公共收益管理事项征求业主代表意见，并形成业主共同决定（由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）后实施。

　　业主大会成立后，经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。业主大会授权业主委员会在一定范围内使用公共收益事项的，应当制定公共收益管理制度。业主委员会根据授权决定公共收益支出的，应当及时向小区所在地居（村）民委员会、社区（村）党组织报告。

　　目前，龙岩中心城区业主投票表决使用公共收益，可以通过e龙岩app或微信公众号，通过服务找到“物业管理”，在“电子投票”一栏中参与投票。

Q5：业主公共收益如何公示？

　　物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日。公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。公共收益由业主委员会经营管理的，由业主委员会按照上述规定公示。

　　目前，龙岩中心城区物业服务小区还应在龙岩市智慧物业管理服务系统公示公开模块进行公示，业主可以通过e龙岩app或微信公众号，通过服务找到“物业管理”，点击“公示公告”进行查看。

　　如有发现物业小区存在未按规定进行公示等公共收益相关问题，可向当地县（市、区）城市管理局投诉。

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