以案释法丨业主遇到这种情况是否可以拒绝缴纳物业费？

时间：2023-04-17 10:11

　　　物业费是用于小区公共区域环境保洁、秩序维护、绿化养护等事项和公共部位、共用设备设施养护、小修的费用，是小区日常维护运转的根本，能使小区房产得以保值，也为业主生活品质提供保障。针对物业服务企业在工作中存在服务不到位的问题，业主可以根据法律法规及《物业服务合同》约定，通过要求物业公司限期整改、提议选聘新的物业服务人等方式维护自己的合法权益，但不能以此为由拒缴物业费。

　　案情回顾

　　2017年12月31日，宁德市某某物业服务管理有限公司与霞浦县三沙镇某某小区业主委员会签署《霞浦县三沙镇某某小区物业服务合同》，约定委托物业公司提供小区的物业管理服务，物业管理服务费按业主拥有的建筑面积交纳。

　　该小区业主邱某某以“原先小区中标的物业管理公司不是某某物业公司，且某某物业公司管理不到位”为由，自2019年1月1日至2021年12月31日拖欠物业服务费3830元、公共电费公摊费900元、电梯年检公摊费864元，共计5594元。业主邱某某提出物业公司将存在的“物业公司没有制止违章搭盖”“消防不规范几年未检验”等问题整改到位后即可缴纳物业费。

　　2023年1月，该物业公司向宁德市霞浦县人民法院提起诉讼，请求法院判令业主邱某某立即向物业公司支付物业费、公摊费合计5594元，并支付违约金635元。

　　法院判决

　　宁德市霞浦县人民法院做出（2023）闽0921民初40号《民事判决书》认为：

　　双方签订的《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。物业服务期限届满后，小区业主委员会未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，双方签订的物业服务委托合同继续有效。某某物业公司已履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，邱某某作为小区业主，享受物业管理服务，依约应承担缴纳相应的物业费用。

　　关于邱某某提出的某某物业公司在物业服务过程中存在的服务瑕疵，邱某某等业主可以根据《物业服务合同》的约定，通过要求物业公司限期整改、提议选聘新的物业服务人等方式维护自己的合法权益，业主以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也不利于小区的日常维护运转。同时，物业公司应注重提高服务水平，积极主动与业主沟通协商，尽力解决实际问题，避免双方产生矛盾争执，共同营造和谐小区。

　　法院判决，邱某某应于本判决生效之日起十日内支付宁德市某某物业服务管理有限公司物业服务管理费用合计5594元；同时，因合同中没有约定违约金条款，驳回物业公司主张违约金635元的诉讼请求。

　　普法时间

Q1：房子没入住，我需不需要交物业费？

　　《福建省物业管理条例》第四十六条第五款规定，已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

Q2：（前期）物业服务合同不是我签的，我可不可拒绝交物业费？

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

Q3：我的房子出租给别人了，承租人不交物业费，我是不是也可以拒交？

　　《福建省物业管理条例》第四十八条规定，业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

Q4：我交了物业费，是不是小区里所有的事都应该由物业企业负责处理？

　　答：《物业服务收费管理办法》物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3.物业管理区域清洁卫生费用；

　　4.物业管理区域绿化养护费用；

　　5.物业管理区域秩序维护费用；

　　6.办公费用；

　　7.物业管理企业固定资产折旧；

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9.经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　因此，住宅室内部非公用设施设备（如家里的电灯、水龙头、马桶等）、建筑质量问题（如房屋质量问题造成的渗水、漏水、裂缝等）、小区内公用设施设备的大中修及重大部位更新改造等费用不包括在物业费中，需要业主自付或申请住宅专项维修资金解决。

Q5：什么情形下我可以拒绝交物业费？

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

Q6：如果我拒绝缴纳物业费，物业公司能怎么办？

　　答：《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《福建省物业管理条例》第四十八条规定，对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

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