在小区居住生活中，顶层漏雨、外墙脱落、电梯停摆、消防系统瘫痪、高层水泵故障……这些常见的住宅“病症”，不仅破坏着住宅本身的美观，更直接威胁到业主的居住安全。面对这些棘手的“住房烦恼”，该如何“治病解忧”？这时，住宅专项维修资金便成了关键的“支撑力量”。为让广大市民正确了解和规范使用住宅专项维修资金，“龙岩城市管理”微信公众号推出“如何用好专维金”系列栏目，让每一位业主都能读懂专维金的“来龙去脉”，掌握申请使用的关键步骤，真正让这笔“房屋养老金”用在实处、解民之忧。
第六期
我们用一组真实案例敲响安全警钟，厘清背后的法律责任，邀您共同守护家园安全！
案例一：高空利剑——外墙脱落夺命记
某小区一栋高层住宅的外墙瓷砖突然大面积脱落，从近20层的高空急速坠下，一名正在楼下玩耍的儿童被砸中，当场身亡。事后调查发现，物业公司早已发现外墙存在空鼓、开裂等隐患，并多次在小区内张贴公告，建议启动专维金进行彻底修缮。但因部分业主以“费用太高”“看不出问题”为由反对，维修事宜一拖再拖，最终导致了这起本可避免的惨剧。
案例二：生命通道“瘫痪”——消防失灵酿大火
消防部门对一老旧小区检查时，发现火灾自动报警系统失灵、消火栓无水，当即下达重大隐患整改通知。然而，小区业委会在组织业主表决使用专维金进行维修时，参与表决人数未达到法定比例。数月后，该小区一户居民家中因电路老化起火，因消防系统无法启动，火势迅速蔓延，最终造成多人伤亡，整栋楼宇严重烧毁，经济损失高达数千万元。
案例三：垂直交通“吃人”——电梯失控致人伤残
某小区一台运行超过20年的电梯频繁出现故障，运行中急停、抖动异响时有发生。有业主多次向物业公司反映，物业公司也试图启动专维金更换核心部件，但同样卡在了业主表决环节。一天，该电梯在运行中突然发生“溜梯”事故，从8楼急速坠至4楼，导致轿厢内一名老人脊椎粉碎性骨折，终身残疾。特种设备检测机构事后认定，电梯曳引系统及安全部件已严重磨损，达到报废标准。
案例四：屋顶“溃败”——漏水引发的连锁反应
顶楼业主家中因屋面防水层彻底老化，每逢大雨便“外面下大雨，屋里下小雨”，内墙发霉、墙皮脱落，电器短路。虽多次自费小修小补，但无法根治。他申请使用专维金重做屋面防水，却因“非顶楼业主不关我事”的观念导致表决未通过。长期渗水不仅使其自家损失惨重，雨水更沿墙体渗透，导致下层住户的墙壁也出现霉斑，建筑结构安全受到潜在威胁。
法律规定
1.《中华人民共和国民法典》第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
该条文明确了物业服务人（包括物业服务企业、其他管理责任人）对小区共用部位和设施设备的维修、养护义务。若其未履行该义务，导致业主人身或财产受损，则构成违约或侵权，需承担相应责任。
2.《物业管理条例》第五十五条“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”
该条文明确了责任人（可能是物业服务企业或特定业主）对存在安全隐患的物业负有维修养护义务。若不履行该义务，不仅需自行承担维修费用，还可能因未及时消除危险而需对由此造成的损害负责。
3.《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”
该条文所指须承担责任的行为人，包括物业服务企业、其他管理责任人、特定业主或全体业主等未履行义务的责任人。
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