在小区居住生活中，顶层漏雨、外墙脱落、电梯停摆、消防系统瘫痪、高层水泵故障……这些常见的住宅“病症”，不仅破坏着住宅本身的美观，更直接威胁到业主的居住安全。面对这些棘手的“住房烦恼”，该如何“治病解忧”？这时，住宅专项维修资金便成了关键的“支撑力量”。为让广大市民正确了解和规范使用住宅专项维修资金，“龙岩城市管理”微信公众号推出“如何用好专维金”系列栏目，让每一位业主都能读懂专维金的“来龙去脉”，掌握申请使用的关键步骤，真正让这笔“房屋养老金”用在实处、解民之忧。

　　第三期

　　我们重点梳理住宅专项维修资金的使用细则——从使用条件、涉及范围到可修项目及禁区，把关键信息讲透彻，让大家动用这笔“房屋养老金”时心中有底、操作不慌。

　　一.明确使用条件：满足哪些前提可动用资金

　　动用住宅专项维修资金需同时符合两项核心条件：一是住宅共用部位、共用设施设备保修期已满且维修项目在使用范围内；二是符合法律、法规、政策规定，或经业主大会通过相关决议用于完善共用部位及设施设备。

　　二.界定共用部位与设施设备：明确资金覆盖范围

　　资金的使用范围严格限定于“共用部位”和“共用设施设备”，具体划分如下：

　　住宅共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

　　共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　三.厘清可使用情形：哪些维修项目能使用

　　当共用部位或共用设施设备出现损坏时，以下情形可申请使用维修资金：

　　1.屋顶防水、隔热层破损或渗漏；

　　2.楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

　　3.地下室出现渗漏、积水的；

　　4.楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

　　5.建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

　　6.外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

　　7.公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门等出现破损的；

　　8.公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

　　9.电梯主要部件需要进行维修或更换的；

　　10.二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

　　11.避雷设施不满足安全要求的；

　　12.配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

　　13.消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

　　14.楼内排水（排污）设备出现故障，给排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

　　15.其他住宅共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的。

　　四.明晰不可使用范围：这些费用不能列支

　　以下五类费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

　　5.法律、法规和规章及有关规定，明确由有关单位和个人承担的费用。